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Dachsanierung Kostenrechner

2026 Kostenrechner für die komplette Dacherneuerung: Ziegel, Metall, Schiefer — Region, Dachneigung, Komplexität — mit Wohngebäudeversicherung und monatlicher Finanzierung in EUR.

Roof Replacement Cost Calculator

Get a low / mid / high cost band, itemised line breakdown, an insurance ACV vs RCV scenario, and a monthly financing payment — all matched to your locale's currency.

Estimated replacement cost (mid)
31.784 €
Range: 27.016 € – 36.551 € · 142 €/m² installed
Betondachstein · 24.2 squares · annualised 636 €/yr over 50 yr life
Material
6.379 €
Labour
14.082 €
Tear-off
3.679 €
Disposal
2.156 €
Underlay
1.728 €
Deck repair
957 €
Code upgrades
1.878 €
Permit + misc
926 €
Insurance scenario
Insurance pays
0 €
Out of pocket
31.784 €
Financing scenario
Monthly payment
394 €
Total interest
15.505 €

Warum eine Kostenspanne besser ist als ein einzelnes Angebot

Der häufigste Fehler bei der Preisplanung einer Dachsanierung ist die Anker-Erwartung an einen einzigen Preis — ein Nachbarangebot, ein Daa.net-Durchschnitt, oder das erste Angebot vom Dachdecker. Reale deutsche Dachsanierungen schwanken zwischen Niedrig- und Hochangebot um 25–35%, sogar bei ZVDH-Innungsbetrieben mit identischem Material. Gründe: Lohnkosten variieren regional, Q1 (Januar–März) ist die günstigste Quartal mit 8–14% Rabatt gegenüber Q3-Hochsaison, Gerüstmiete läuft separat, und alte Dächer benötigen oft eine Komplett-Neueindeckung der Holzunterkonstruktion, die das Angebot verdoppelt.

Dieser Rechner liefert eine Mittelwert-Schätzung plus Niedrig-/Hoch-Spanne (±15%), damit Sie bei drei Angebotsgesprächen wissen, was angemessen ist. Liegt ein Angebot unter der Niedrigspanne, fehlen Posten — meist Unterspannbahn, Firstziegel als Trockenfirst, oder Bleianschlüsse am Schornstein. Über der Hochspanne wird “Komplexität” hinzugerechnet, die das Dach nicht hat.

Was die Sanierungskosten in Deutschland bestimmt — Posten für Posten

Ein vollständiges 2026er Angebot sollte sieben Positionen ausweisen:

  1. Eindeckmaterial — Ziegel oder Schindel plus alle Sonderziegel (First, Grat, Ortgang, Traufe)
  2. Lohn — angepasst für Neigung, Komplexität, Geschosse, Materialschwierigkeit
  3. Abbruch — Demontage einer oder mehrerer Bestandseindeckungen
  4. Entsorgung — Containermiete plus Deponiegebühr (asbesthaltige Eindeckung: separater Posten + GefStoffV)
  5. Unterspannbahn und Konterlattung — diffusionsoffene Unterdeckbahn (DIN 4108-3, ZVDH-Fachregel), KVH-Konterlattung
  6. GEG-Pflichtdämmung — Aufsparren- oder Zwischensparrendämmung auf U ≤ 0,20 W/m²K
  7. Gerüst, Genehmigung, Sonstiges — Gerüstmiete (4–6 €/m²/Monat), Bauanzeige falls erforderlich, Schornstein-Anschlussblech

Bei vor 1985 gebauten Häusern: Asbestabklärung Pflicht. Asbestzement-Wellplatten (Eternit Welle) müssen nach TRGS 519 von einem zertifizierten Betrieb demontiert werden — Aufpreis 25–55 € pro m².

2026 Kostenspannen nach Material — Deutschland

Für ein typisches 150 m² Steildach auf EFH bei 35° Neigung in mittlerer Marktlage:

MaterialVerlegt €/m²GesamtkostenLebensdauerJahreskosten
Frankfurter Pfanne (Beton)110–160 €16.500–24.000 €50 Jahre330–480 €
Reformpfanne130–180 €19.500–27.000 €60 Jahre325–450 €
Tonziegel (Doppelmuldenfalz)145–205 €21.750–30.750 €75 Jahre290–410 €
Biberschwanzziegel (handgefertigt)195–280 €29.250–42.000 €80 Jahre366–525 €
Naturschiefer (Altdeutsche Deckung)250–380 €37.500–57.000 €100 Jahre375–570 €
Stehfalz-Zink280–410 €42.000–61.500 €80 Jahre525–769 €
Trapezblech (Nebengebäude)65–95 €9.750–14.250 €35 Jahre279–407 €
Bitumenschindel75–110 €11.250–16.500 €30 Jahre375–550 €

Jahreskostenrechnung ist der richtige Vergleich: Naturschiefer liegt fast gleichauf mit Frankfurter Pfanne, trotz dreifacher Anfangsinvestition.

Quellen: ZVDH 2026 Marktdaten; Braas, Creaton, Erlus, Nelskamp Listenpreise; MyHammer und Daa.net Q1 2026 Vergleichswerte; Statistisches Bundesamt Baupreisindex.

Regionale Kostenstaffel in Deutschland

StufeRegionenMultiplikator vs Bundesdurchschnitt
HochMünchen, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg, Düsseldorf+18 bis +28%
Über DurchschnittBerlin, Köln, Karlsruhe, Freiburg, Hannover+6 bis +14%
BundesdurchschnittBremen, Dortmund, Essen, Leipzig, Dresden, NürnbergBasis
Unter DurchschnittMV, Sachsen-Anhalt, Thüringen, ländliches Brandenburg−10 bis −18%

Münchener Dachdeckerlöhne liegen bei 58–72 €/Stunde voll belastet; ländliches Sachsen-Anhalt 32–42 €/Stunde. Materialkosten variieren weniger — etwa ±6% von Hamburg- bis München-Großhändler beim gleichen Braas-Modell.

Versicherungsszenario — Neuwert vs Zeitwert

Neuwertentschädigung. Versicherer zahlt die volle Wiederherstellungssumme abzüglich Selbstbeteiligung (meist 250–1.000 €). Eine 22.000-€-Sanierung mit Neuwertversicherung ergibt eine Auszahlung von 21.000–21.750 €.

Zeitwertentschädigung. Versicherer zahlt den abgeschriebenen Zeitwert. Ein 22 Jahre altes Dach mit 50 Jahren Lebensdauer ist um 44% abgeschrieben, so dass 56% des Neuwerts gedeckt sind. Die gleiche 22.000-€-Sanierung wird als Zeitwertschaden mit 12.320 € minus SB ausgezahlt.

GDV-Musterbedingungen 2024 erlauben die Neuwertentschädigung nur, wenn das Bauteil unter 25 Jahren alt ist und ohne Mängel. Viele Versicherer (Allianz, Provinzial, R+V, HUK) zahlen Zeitwert ab Jahr 25 oder bei nachgewiesenen Vor-Mängeln. Lesen Sie die Klausel zur “Versicherungsleistung bei alten Bauteilen” — der Rechner modelliert beide Szenarien.

GEG-Pflichten 2024, die Sie nicht überspringen können

§ 47 GEG (Nachrüstpflicht) bei Dachsanierung über 10% der Fläche:

  • Wärmedämmung — U-Wert ≤ 0,20 W/m²K (für oberste Geschossdecke 0,24)
  • Diffusionsoffene Unterdeckbahn — sd-Wert ≤ 0,5 m, ZVDH-Fachregel-konform
  • Hinterlüftung — 2 cm Mindestluftspalt zwischen Dämmung und Unterdeckbahn

Förderung BEG-Einzelmaßnahmen 2025 (KfW 458 / BAFA): 15% Zuschuss auf Material + Lohn der Maßnahme, plus 5% iSFP-Bonus, plus 5% Heizungstausch-Bonus bei kombinierter Maßnahme. iSFP-Plan vom Energieberater (1.300–1.700 €, zu 80% förderfähig) ist Voraussetzung für 5%-Zuschlag.

Finanzierung in Deutschland

  • KfW 261 / 262 (Wohngebäude-Kredit) — 2,7–4,2% effektiv, 10–30 Jahre, mit Tilgungszuschuss bis 20%
  • Hausbank-Modernisierungskredit — 4,5–6,5% nominal, 5–15 Jahre, ohne Grundbucheintrag bis ~50.000 €
  • Bausparkredit — 1,8–3,5% nominal nach Zuteilung, sehr günstig wenn Bausparvertrag bedient
  • Dachdecker-0%-Finanzierung — 12–24 Monate zinsfrei, oft gebunden an einen bestimmten Anbieter

Der Finanzierungsrechner oben berechnet die Standard-Annuität. Eine 25.000-€-Sanierung bei 5,0% Effektivzins über 10 Jahre kostet 265 €/Monat, 6.800 € Gesamtzinsen. Über 7 Jahre bei gleichem Zins: 354 €/Monat, 4.706 € Zinsen.

Verhandelbar — und nicht verhandelbar

Verhandelbar: Lohn auf einfachen Flächen (35° Satteldach mit Frankfurter Pfanne sollte am unteren Spannenende liegen), Abbruch bei einlagiger Bestandsdeckung (8–13 €/m², nicht 18+), Gerüstmiete (Vergleichsangebot von Dritten), Saisonrabatt Q1.

Nicht verhandelbar: GEG-Dämmung, ZVDH-konforme Unterdeckbahn, Bleianschluss am Schornstein, Trockenfirst. Einsparung heute 800–1.400 €, Folgeschaden in 5 Jahren 4.500–9.000 €.

Verwandte Rechner

Quellen: ZVDH 2026 Marktdaten und Fachregeln des Deutschen Dachdeckerhandwerks; DIN 1991-1-3 (Schneelast); DIN 4108-3 (Feuchteschutz); Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024; BEG-Förderrichtlinie KfW 458 / BAFA 2025; TRGS 519 (Asbest); Braas, Creaton, Erlus, Nelskamp Listenpreise; MyHammer, Daa.net Q1 2026; Statistisches Bundesamt Baupreisindex.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet eine komplette Dachsanierung 2026 in Deutschland?
Der bundesdeutsche Durchschnitt 2026 für die Komplettsanierung eines 150 m² Steildachs auf einem Einfamilienhaus liegt bei 18.500 € bis 32.000 € mit Frankfurter Pfanne (Beton) in mittleren Marktlagen. Tonziegel kosten 24.000 € bis 42.000 €, Naturschiefer 38.000 € bis 70.000 €, Stehfalz-Zink 45.000 € bis 75.000 €. München, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart liegen 18–28% über dem Bundesdurchschnitt; Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Thüringen 10–18% darunter. Quelle: ZVDH 2026 Marktdaten, MyHammer und Daa.net Vergleichswerte.
Was zahlt die Wohngebäudeversicherung bei einem Dachschaden?
Die Wohngebäudeversicherung leistet nur bei versicherten Gefahren — Sturm (ab Windstärke 8), Hagel, Brand, Blitz, Leitungswasser. Verschleiß, Alterung und schleichende Feuchtigkeit sind unter den GDV-Musterbedingungen ausgeschlossen. Bei Dächern älter als 20–25 Jahre kürzen viele Versicherer den Neuwertersatz auf den Zeitwert (Abschreibung nach Lebensdauer). Lesen Sie die Police auf 'Zeitwertentschädigung bei alten Bauteilen' — viele alte Verträge enthalten diese Klausel nicht und zahlen Neuwert. Der Rechner modelliert beide Szenarien.
Welches Material ist am günstigsten und Fachregel-konform?
Frankfurter Pfanne (Betondachstein) bei 110–160 € pro m² komplett verlegt ist die günstigste Option, die den Fachregeln des Deutschen Dachdeckerhandwerks und DIN 1991-1-3 (Schneelast) entspricht. Lebensdauer ca. 50 Jahre. Tonziegel bei 145–205 €/m² ist die nächste Stufe. Trapezblech bei 65–95 €/m² ist günstiger, eignet sich aber nur für Nebengebäude oder Hallendächer — auf bewohnten EFHs ist es im Wohnbereich akustisch problematisch und weniger wertstabil.
Was bedeutet das GEG 2024 für eine Dachsanierung?
Bei einer Dachsanierung über 10% der Fläche schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG, vormals EnEV) eine Dämmung auf U-Wert ≤ 0,20 W/m²K vor — das sind etwa 24 cm WLG 035 Zwischensparrendämmung plus 6 cm Aufsparrendämmung. Zusätzlich 18–35 €/m² Materialkosten plus Einbau. Förderung über BEG-Einzelmaßnahmen (KfW/BAFA): 15–20% Zuschuss auf Material + Lohn, plus iSFP-Bonus 5%. Der iSFP-Plan kostet 1.300–1.700 €, wird aber zu 80% gefördert.
Wie lange dauert die Sanierung?
Eine 150 m² Frankfurter-Pfanne-Sanierung mit Vierpersonen-Kolonne dauert 6–9 Werktage von Abbruch bis Reinigung. Tonziegel benötigt 8–12 Tage. Schiefer 14–24 Tage (handwerklich aufwendig). Stehfalz-Metall 7–10 Tage. Steildächer über 35° Neigung benötigen einen zusätzlichen Tag für Sicherungstechnik. Witterung kostet November–Februar 25–40% der Bauzeit; planen Sie Pufferzeit oder Bauen Sie März–Oktober.
Wann brauche ich eine Baugenehmigung?
Reine Eindeckungsarbeiten (gleiche Fläche, gleiche Form, gleiche Farbe) sind in den meisten Bundesländern verfahrensfrei. Aufdoppelung der Dämmung über 6 cm, Änderung der Dachneigung oder Anbau einer Schleppgaube sind genehmigungspflichtig. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder einer Erhaltungssatzung (typisch in Altbauquartieren) sind häufig auch reine Eindeckungswechsel zustimmungspflichtig — das Bauamt klären, bevor der Materialwechsel angeboten wird.
Was zahle ich monatlich bei einer Finanzierung?
Die meisten Eigentümer finanzieren Dachsanierungen über (1) eine KfW-Programm-Förderkredit (KfW 261 oder 262, 2,7–4,2% effektiv, 10–30 Jahre), (2) eine Hausbank-Modernisierungskredit (4,5–6,5% nominal, 5–15 Jahre), (3) einen Ratenkauf über den Dachdecker (0% für 12–24 Monate). Eine 25.000-€-Sanierung bei 5,0% effektiv über 10 Jahre kostet 265 €/Monat mit 6.800 € Gesamtzinsen. Der Finanzierungsrechner oben berechnet die Standard-Annuität.
Sollte ich Beton- gegen Tonziegel wechseln?
Tonziegel hat 25–40% längere Lebensdauer (75 vs 50 Jahre) und besseres optisches Altern, kostet aber 30–45% mehr in der Erstinvestition. Auf Jahresbasis sind beide gleich teuer. Wechseln Sie nur, wenn (1) das Wohnhaus historisch wertvoll und der Eindruck wichtig ist, (2) Sie das Haus 20+ Jahre halten, (3) Sie B-Pfannen-Profile vermeiden wollen. In Bebauungsplangebieten mit Materialvorgaben kann der Wechsel zustimmungspflichtig sein.

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